Aujourd’hui, où l’armée abandonne son rôle éducatif pour se recentrer sur une armée de métier, quel devenir attend ce patrimoine très spécifique ? Comment lutter contre le déséquilibre en centre ville et éviter les friches militaires ?
Les objectifs fixés à la MRAI
La Mission pour la réalisation des actifs immobiliers (MRAI) a été créée en 1987 au sein du ministère de la Défense pour conduire les négociations de biens immobiliers devenus inutiles aux armées.
La vente des premières casernes, au rang desquelles ont doit citer la très belle caserne Dupleix à Paris, avait en effet permis de constater que les structures traditionnelles de ce ministère n’étaient pas adaptées aux négociations préalables à de telles ventes. Il est alors apparu plus efficient de créer une équipe indépendante, composée de gens rompus aux métiers de l’aménagement et aux discussions avec les investisseurs et les collectivités locales.
Faible au début, le nombre des dossiers à traiter s’est rapidement accru au gré des plans successifs de restructuration des armées.
Le dernier plan, le plus ambitieux et le plus novateur, date de 1996. Il découle de la profonde réforme initiée par le Président de la République et mise en œuvre par le gouvernement.
Cette réforme consiste essentiellement à supprimer le service militaire, professionnaliser les armées et les réorganiser pour leur permettre de projeter rapidement des forces sur des territoires d’opération extérieurs au territoire national.
Au siècle dernier, comme au début de celui-ci, on se préoccupait essentiellement de protéger les frontières et la capitale contre les envahisseurs. On implantait des régiments d’artillerie, de hussards ou de cavalerie dans les villes petites et moyennes. Il leur était demandé pour cela de fournir gratuitement les terrains pour les constructions des casernes et de subventionner les travaux. Aujourd’hui, on recherche principalement une excellente fonctionnalité dans les implantations, tout en veillant ne pas trop déséquilibrer l’aménagement du territoire.
La liste des biens à vendre s’est donc très considérablement accrue pour atteindre, à ce jour un maximum de cinq cent trente.
Structure de mission, la MRAI disparaîtra en 2003, 2004 ou 2005, lorsque le stock sera à peu près épuisé et que seules subsisteront des ventes plus conventionnelles, liées à l’évolution naturelle d’une structure enfin stabilisée.
D’ici là, l’objectif de la MRAI est d’arriver à trouver des acquéreurs pour cent cinquante sites par an environ, au mieux des intérêts de l’État.
La diversité des biens
Les cinq cent trente sites à vendre sont de taille et d’intérêt très inégaux.
Une première décomposition donne les résultats suivants :
- cent dix-huit casernes
- trente-cinq établissements du matériel
- dix ouvrages fortifiés,casemates, forts, batteries
- vingt bases aériennes
- une base aéronavale
- trois bases de sous-marins
- neuf hôpitaux
- vingt-et-un poudreries et dépôts de munitions
- cinq écoles d’application
Une seconde analyse fait apparaître cent quatre-vingt-neuf bâtiments protégés au titre des monuments historiques, ainsi qu’un très grand nombre d’édifices non protégés à ce titre mais présentant un intérêt architectural et historique indéniable.
Parmi cette dernière catégorie, on trouve de nombreuses casernes construites à la fin du siècle dernier ou au début de ce siècle. Ces grands bâtiments, de bonne facture, bâtis sur trois ou quatre niveaux avec, souvent, un toit d’ardoise présentent une modénature régulière. Ils sont généralement consacrés au logement des troupes.
On trouve aussi des locaux exceptionnels, tels que le hangar à dirigeables d’Écausseville (remarquable structure de béton armé), les gigantesques blocs abritant les sous-marins de Lorient, les forts de type Vauban, de type Séré de Rivière ou encore les forts de la ligne Maginot.
Citons également quelques sémaphores en Bretagne.
Devant tous ces sites construits, parfaitement représentatifs d’une vie passée chargée d’histoire, la question se pose de savoir si l’on peut se permettre de les détruire ; si oui, pour quoi faire ? et, si non, comment les reconvertir ?
Les projets urbains
Sur les cinq cent trente sites cités plus hauts, trois cent cinquante environ sont des sites sans intérêt particulier qui relèvent de la recherche d’un acquéreur privé : terrain nu, villa, bois.
Les sites restant, au nombre de cent quatre-vingt environ, sont des sites d’une réelle complexité, des sites pour lesquels la recherche d’une solution (obtention d’un acquéreur et fixation du prix) relève d’une démarche complexe et longue.
En effet, la capacité d’un tel site à porter un projet privé ne relève pas de la lecture du POS. Ces terrains sont généralement classés “militaires” dans ces documents d’urbanisme et les règles sont inopérantes pour un acquéreur privé.
À la question classique d’un investisseur privé « que puis-je construire sur ce terrain ? » , la seule réponse semble être : « attendons que le maire ait modifié son POS. on en saura un peu plus… » Et quand le même investisseur va interroger le maire, celui-ci lui répond « je n’en sais rien ; les militaires viennent de quitter le site. Ils ont décidé ce départ sans se concerter avec nous ; ils nous prennent au dépourvu. Si nous modifions le POS, ce sera pour le classer N.A. - on verra plus tard ».
Lorsque l’on conjugue cette contrainte, sérieuse, avec une autre contrainte issue du code du domaine de l’État, qui veut qu’une vente à un investisseur ne peut se faire que par adjudication publique sans clause suspensive, on comprend que la situation peut paraître désespérée.
C’est donc par une démarche tout autre que l’on peut trouver des solutions.
Nous allons voir le maire et lui disons : « Monsieur le Maire, nous savons que vous n’êtes pas content que les militaires quittent votre commune ; mais, essayons de voir ensemble ce que peut devenir ce site. Reconnaissez qu’il est intéressant, qu’il est porteur de la mémoire de votre ville. Essayons ensemble de transformer ce qui est aujourd’hui considéré comme un handicap en atout pour demain. Disposer de dix à quinze hectares à aménager à proximité du centre ville, c’est effectivement une chance pour la commune, une opportunité de réaliser un véritable projet de ville. Ce sera votre projet etc… »
Les maires acceptent assez généralement de nous suivre ; nous leur proposons de financer sur nos crédits un bureau d’études que nous choisissons ensemble et qui aura pour mission de travailler avec tous les partenaires locaux, de déterminer les forces et faiblesses du site et du quartier, de faire le tour des administrations et des investisseurs locaux, de bien identifier les bâtiments ayant un intérêt indéniable, bref, de suggérer un ou plusieurs scénarios pour l’aménagement du site, pour le projet urbain.
Vient ensuite la détermination du coût des équipements publics nécessaires, le coût du foncier, le choix de l’opérateur, le bilan de l’opération, le phasage de l’opération, toutes choses classiques en matière d’aménagement.
En quelque sorte, nous gommons notre carte de propriétaire foncier cherchant à gagner de l’argent par la vente de nos biens. Nous valorisons au mieux notre image de propriétaire pas comme les autres, garant de l’intérêt public, autant soucieux de défendre les intérêts financiers de l’État que les intérêts de la collectivité locale, prenant un grand plaisir à mettre en route un vrai projet urbain intelligent et prometteur pour la commune.
Certes, le cheminement n’est pas toujours parfait et la démarche peut varier quelque peu.
Pour des exemples réussis, tels que la caserne Grandmaison de Metz reconvertie en logements et université ou, encore, la pointe du Roc à Granville abritant aujourd’hui un collège et divers services sociaux, nous avons aussi des ratages sérieux dus souvent à un contexte économique local défavorable (absence de marché immobilier, conjonction d’une fermeture de caserne et d’autres fermetures industrielles.) et parfois à ce qui nous semble être un manque d’appétit, une absence d’envie des élus locaux.
Mais c’est peut être que nous n’avons pas su convaincre !
Alain VILLARET
MRAI
